不動産はどのように遺産分割する？4つの方法を解説

相続財産の中に不動産が含まれている場合、現金のように物理的に分けられないためどのようにすべきか困る方がいらっしゃると思います。

本稿では、不動産を遺産分割する際に選択できる4つの方法について解説していきます。

現物分割

現物分割とは、不動産の形状や性質を変更せずに遺産分割する方法です。

具体的には、更地の土地を相続人の数で分筆をし、それぞれを引き継ぎます。

この方法を選択するメリットは、相続人それぞれが土地を単独で活用できる点にあります。

分筆した土地を売ったり運用したりするなど、他の相続人の同意を得ずに決められます。

また、デメリットとして狭い土地であれば分筆をしたことで価値が下がる可能性がある点が挙げられます。

土地を活用するには、それなりの広さが必要ですので、もともと狭い土地は現物分割に向きません。

また建物が建っている場合は、解体する必要があるため別途解体費用の負担をしなければならない点にも注意が必要となります。

代償分割

代償分割とは、相続人の一人が不動産を現物で相続し、他の相続人に代償金を支払う方法です。

この方法を選択するメリットは、公平に遺産分割ができる点にあります。

例えば、相続人が子ども2人で相続財産が5,000万円の不動産だったとします。

この場合、法定相続分は2分の1ずつなので、どちらかが不動産を相続して、もう一方に法定相続分の2,500万円を支払うことで公平に遺産分割ができます。

また、思い入れのある不動産であれば、相続人の一人が引き継ぐことで、そのままの状態を維持できます。

デメリットとしては、多額の代償金が必要になる点が挙げられます。

現金で支払うため、不動産の価値が高ければ支払いができない可能性があります。

また代償金の金額について、相続人の間で考えが食い違い、もめるケースもあります。

換価分割

換価分割とは、不動産を売却して現金化して相続人全員で分ける方法です。

この方法を選択するメリットは、現金で分けるため分かりやすく遺産分割ができる点にあります。

また相続税の支払いが必要な場合でも、手元に現金があれば安心といえます。

デメリットは、不動産の売却がスムーズに進まない可能性があり、すぐに買い手が見つかるとは限らず希望の金額で売れない場合も多々ある点が挙げられます。

また、売却できても諸経費（仲介手数料や譲渡所得税等）の負担を強いられる点もデメリットといえます。

共有分割

共有分割とは、不動産を相続人全員で共有することです。

この方法を選択するメリットは、平等な持ち分で相続するため比較的簡単に遺産分割協議が整う点にあります。

デメリットは、不動産を共有名義にすると、売却をする際に共有者全員の同意が必要になる点が挙げられます。

また、売却だけでなく不動産を賃貸に出したり、大規模な修繕をしたりする場合にも共有者全員の同意が必要です。

そして、共有者の一人が亡くなって新たに相続が発生した場合、権利関係がさらに複雑になります。

共有状態を続けていくと、相続が発生するたびに持ち分が細分化され、誰が所有しているのか把握するのが困難になります。

まとめ

以上のとおり、不動産を遺産分割する際に考えられる4つの方法を紹介しました。

どの方法を選択すればよいか分からない場合は、まず専門家に相談してみてください。

司法書士はたけやま法務事務所では、相続に関する相談を受け付けていますので、お気軽にお問合せください。